Loyer impayé : ce que le propriétaire peut faire (et ne pas faire)

En bref

Sauf entente contraire, le loyer se paie le premier jour de chaque terme, par versements égaux d'au plus un mois (art. 1903 C.c.Q.).
Un retard de plus de 3 semaines permet au propriétaire de demander au TAL la résiliation du bail et l'expulsion du locataire (art. 1971).
Des retards fréquents justifient aussi la résiliation, mais seulement s'ils causent au propriétaire un préjudice sérieux.
Le locataire évite la résiliation s'il paie, avant le jugement, le loyer dû, les intérêts et les frais (art. 1883).
Changer la serrure, expulser soi-même le locataire ou saisir ses biens est interdit : seul un huissier exécute une décision du TAL.

Quand le loyer est-il en retard?

Sauf entente contraire, le loyer se paie par versements égaux d'au plus un mois, le dernier pouvant être moindre, le premier jour de chaque terme (art. 1903 et 1904 C.c.Q.). Pour un bail au mois, c'est donc le 1^er de chaque mois. Le locataire est en défaut dès le lendemain.

Le loyer est payable au domicile du locataire, sauf entente contraire (art. 1566). Si le bail prévoit un virement ou un autre mode de paiement, c'est cette entente qui compte.

Une clause qui rendrait exigible tout le loyer restant du bail dès un versement manqué est sans effet (art. 1905). Vous réclamez ce qui est échu, pas les mois à venir.

Plus de 3 semaines de retard : la demande de résiliation

Si le locataire est en retard de plus de 3 semaines, vous pouvez demander au Tribunal administratif du logement (TAL) la résiliation du bail et l'expulsion du locataire (art. 1971). Vous pouvez aussi y réclamer le loyer dû.

Les retards fréquents

Un locataire qui paie toujours, mais souvent en retard, peut aussi voir son bail résilié. Il faut alors démontrer que ces retards fréquents vous causent un préjudice sérieux (art. 1863 et 1971) : le simple inconfort ne suffit pas.

Le locataire peut encore payer

Le locataire évite la résiliation s'il paie, avant le jugement, le loyer dû, les intérêts et les frais (art. 1883). Une demande pour un seul retard se règle donc souvent par le paiement; les retards fréquents qui vous causent un préjudice sérieux restent un motif distinct.

Récupérer l'argent

Le loyer impayé se réclame au TAL. Les intérêts que le locataire doit y ajouter pour éviter la résiliation (art. 1883) se calculent au taux fixé en vertu de l'article 28 de la Loi sur l'administration fiscale, ou à un taux inférieur convenu.

Si le bail est résilié, le locataire reste responsable du loyer perdu et des frais jusqu'à ce que le logement soit reloué.

Une décision du TAL ne s'exécute pas par le propriétaire lui-même. L'expulsion est faite par un huissier, qui signifie un avis d'exécution au moins 5 jours à l'avance. Après l'expulsion, c'est aussi l'huissier qui peut vendre les meubles laissés sur place au profit du créancier, les donner à un organisme de charité ou en disposer autrement.

Ce que vous ne pouvez pas faire

Changer ou ajouter une serrure, ou tout autre mécanisme qui restreint l'accès au logement, sans le consentement des deux parties (art. 1934).
Expulser le locataire vous-même : il faut une décision du TAL, exécutée par un huissier.
Saisir ou sortir ses biens vous-même.
Exiger d'un coup tous les loyers à venir : la clause qui le prévoit est sans effet (art. 1905).
Harceler le locataire pour le pousser à partir : le TAL peut accorder des dommages punitifs (art. 1902).

Pas de dépôt de garantie non plus pour vous couvrir d'avance : la loi l'interdit. Voir ce qu'un propriétaire peut exiger.

Tenir un dossier solide

Au TAL, vous devrez montrer ce qui est dû et depuis quand. Pour chaque logement, gardez :

le bail, avec le montant du loyer, la date de paiement et le mode de paiement convenu;
un état de compte à jour : chaque loyer facturé, chaque paiement reçu, sa date et son mode;
la date de chaque retard, pour montrer, s'il y a lieu, des retards fréquents;
une copie de vos rappels et de vos lettres, datés.

Un rappel écrit dès les premiers jours de retard laisse une trace et règle souvent le problème avant qu'il atteigne 3 semaines.

Questions fréquentes

Après combien de jours de retard puis-je m'adresser au TAL?

Le locataire est en défaut dès le lendemain de l'échéance, et vous pouvez alors réclamer le loyer. Pour demander la résiliation du bail, le retard doit dépasser 3 semaines (art. 1971).

Puis-je changer la serrure si le locataire ne paie pas?

Non. Changer ou ajouter une serrure exige le consentement des deux parties (art. 1934), et seule une décision du TAL, exécutée par un huissier, permet l'expulsion.

Le locataire a tout payé après ma demande : le bail est-il quand même résilié?

S'il paie, avant le jugement, le loyer dû, les intérêts et les frais, il évite la résiliation (art. 1883). Des retards fréquents qui vous causent un préjudice sérieux peuvent toutefois justifier la résiliation.

Puis-je exiger tout le loyer restant du bail après un retard?

Non. Une clause qui rend exigible le loyer à venir dès un retard est sans effet (art. 1905).

Le locataire expulsé a laissé ses meubles : qu'en faire?

Ce n'est pas au propriétaire d'en disposer. Après l'expulsion, l'huissier peut les vendre au profit du créancier, les donner à un organisme de charité ou en disposer autrement.

Termes du lexique

Sources officielles

Information générale, pas un avis juridique

Cette page résume les règles en vigueur au Québec à la date de mise à jour indiquée, à titre d'information. Elle ne remplace pas l'avis d'un avocat, d'un notaire ou d'un comptable, ni les textes officiels : en cas de doute, fiez-vous aux sources ci-dessus et au Tribunal administratif du logement.