Reprise de logement et éviction au Québec : les règles depuis 2024

Reprise ou éviction : deux recours distincts

La reprise de logement permet au propriétaire d'habiter le logement ou d'y loger un proche. L'éviction sert à subdiviser le logement, à l'agrandir substantiellement ou à en changer l'affectation (art. 1959 C.c.Q.). Dans les deux cas, un refus du locataire mène au Tribunal administratif du logement (TAL).

Qui peut reprendre un logement

Seul un propriétaire du logement peut le reprendre; une personne morale, comme une société par actions, ne le peut pas. Si l'immeuble a plusieurs copropriétaires, la reprise n'est en général possible que si le seul autre copropriétaire est le conjoint du propriétaire, sauf exceptions pour certaines acquisitions plus anciennes.

Le bénéficiaire peut être :

• le propriétaire lui-même;
• son père, sa mère, son fils ou sa fille;
• tout autre parent ou allié dont il est le principal soutien;
• un ex-conjoint dont il demeure le principal soutien après une séparation, un divorce ou la dissolution d'une union civile.

Ce que l'éviction exige

Le propriétaire doit prouver au TAL qu'il entend réellement subdiviser, agrandir ou changer l'affectation du logement et, depuis la loi 31, que la loi le permet, par exemple le zonage (art. 1963). Un moratoire les bloque jusqu'au 6 juin 2027.

L'avis : quand l'envoyer et quoi y écrire

Comme tout avis lié au bail, l'avis de reprise ou d'éviction est écrit, envoyé à l'adresse indiquée au bail et rédigé dans la langue du bail (art. 1898). Son délai dépend de la durée du bail (art. 1960) :

Pour un bail de 12 mois qui finit le 30 juin 2027, faites en sorte que le locataire reçoive l'avis au plus tard le 31 décembre 2026, et gardez une preuve de la date de réception.

• Avis de reprise : le nom du bénéficiaire, son lien avec le propriétaire, la date prévue de la reprise et le texte de l'article 1959.1.
• Avis d'éviction : la date prévue, le motif et le texte de l'article 1959.1.

Le silence du locataire vaut refus

Le locataire a 1 mois après la réception de l'avis pour répondre. S'il ne répond pas, il est réputé refuser de partir. C'était déjà la règle pour la reprise; la loi 31 l'a étendue à l'éviction pour les avis envoyés depuis le 21 février 2024 (art. 1962).

Après un refus, ou à la fin du délai de réponse du locataire, le propriétaire a 1 mois pour s'adresser au TAL (art. 1963). C'est à lui de faire la preuve de son droit. N'attendez donc pas la fin du bail pour agir.

Les locataires aînés protégés depuis juin 2024

Aucune reprise ni éviction n'est possible si, à la date de la reprise ou de l'éviction, le locataire ou son conjoint remplit les trois conditions suivantes (art. 1959.1) :

1. il a 65 ans ou plus;
2. il occupe le logement depuis au moins 10 ans;
3. son revenu est égal ou inférieur à 125 % du revenu maximal d'admissibilité à un logement à loyer modique (HLM).

Ces critères viennent de la loi 65, et non de la loi 31. Avant, la protection commençait à 70 ans, avec un revenu d'au plus 100 % du plafond HLM. Les anciens critères valent encore pour les avis envoyés avant le 22 mai 2024 et pour certains dossiers amorcés avant le 6 juin 2024.

Les exceptions, pour la reprise seulement

• Le propriétaire a 65 ans ou plus et veut habiter le logement lui-même.
• Le bénéficiaire a 65 ans ou plus.
• Le propriétaire occupant de 65 ans ou plus veut loger un bénéficiaire plus jeune « dans le même immeuble » que lui selon le TAL, « dans le même logement » selon le formulaire de bail : vérifiez le texte de l'article 1959.1.

Aucune éviction avant le 6 juin 2027

La loi 65 interdit d'évincer un locataire pour subdiviser, agrandir ou changer l'affectation d'un logement avant le 6 juin 2027. L'interdiction s'applique depuis le 6 juin 2024, même aux démarches alors en cours. Elle ne vise pas la reprise de logement.

Y échappent les avis envoyés avant le 22 mai 2024 et certains cas de mai et juin 2024, les territoires que le gouvernement exempte et certaines fermetures de résidences privées pour aînés (RPA).

Il prend fin plus tôt si le taux d'inoccupation de la SCHL pour l'ensemble des centres urbains de 10 000 habitants et plus du Québec atteint 3 % : 60 jours après un avis du ministre à la Gazette officielle, sauf décision contraire du gouvernement.

Un locataire évincé malgré le moratoire peut réclamer l'indemnité de l'article 1965, des dommages-intérêts et des dommages punitifs.

Indemnités et reprise de mauvaise foi

Éviction : un mois de loyer par année d'occupation

Pour un avis d'éviction envoyé depuis le 21 février 2024, le propriétaire paie les frais de déménagement raisonnables et une indemnité d'un mois de loyer par année d'occupation ininterrompue, d'au moins 3 et d'au plus 24 mois de loyer (art. 1965, réécrit par la loi 31). Avant, l'indemnité était de 3 mois de loyer, plus les frais de déménagement.

Pour un loyer de 1 200 $, 8 ans d'occupation donnent 9 600 $; 2 ans, le minimum de 3 600 $; 30 ans, le maximum de 28 800 $. Les frais de déménagement s'ajoutent, et le locataire peut demander davantage au TAL si son préjudice le justifie. Sauf décision contraire du TAL, l'indemnité est payable à la fin du bail et les frais de déménagement, sur présentation des pièces justificatives.

Reprise : pas de minimum fixé par la loi

La loi ne fixe pas d'indemnité minimale pour une reprise, mais le TAL peut imposer les conditions qu'il estime justes et raisonnables, y compris le paiement des frais de déménagement (art. 1967).

La mauvaise foi coûte cher

Depuis la loi 31, le locataire peut réclamer des dommages-intérêts après une reprise ou une éviction, qu'il y ait consenti ou non, à moins que le propriétaire prouve sa bonne foi (art. 1968). Une reprise ou une éviction obtenue de mauvaise foi ouvre aussi la porte aux dommages punitifs. Conservez la preuve que le bénéficiaire a réellement emménagé ou que les travaux ont eu lieu.

Questions fréquentes

Le locataire n'a pas répondu à mon avis de reprise : est-ce qu'il part?

Non. Son silence vaut refus. Vous avez 1 mois, à compter de la fin de son délai de réponse, pour vous adresser au TAL.

À quel âge un locataire est-il protégé contre la reprise?

À 65 ans depuis le 6 juin 2024, avec au moins 10 ans dans le logement et un revenu d'au plus 125 % du plafond HLM, sous réserve des exceptions vues plus haut.

Puis-je évincer un locataire pour agrandir un logement en 2027?

Pas avant le 6 juin 2027, sauf exception prévue par la loi 65. La reprise de logement, elle, reste possible.