Cession de bail et sous-location : les droits du propriétaire

Cession ou sous-location : ce qui change pour vous

Le locataire peut céder son bail ou sous-louer son logement avec le consentement du propriétaire, et une clause du bail ne peut pas lui retirer ce droit. Les deux opérations n'ont pas du tout les mêmes effets :

• Dans une cession de bail, le locataire transfère son bail à une autre personne, qui devient votre locataire. L'ancien locataire est libéré (art. 1873 C.c.Q.).
• Dans une sous-location, le locataire loue à son tour le logement à un sous-locataire. Il reste lié envers vous (art. 1870).

L'avis du locataire et votre délai de 15 jours

Le locataire doit vous aviser du nom et de l'adresse de la personne à qui il veut céder son bail ou sous-louer. Depuis la loi 31, en vigueur le 21 février 2024, l'avis de cession doit aussi indiquer la date prévue de la cession (art. 1978.1).

Vous ne pouvez refuser sans un motif sérieux, par exemple l'incapacité de la personne proposée à payer le loyer ou un comportement problématique connu. Si vous refusez, vous devez indiquer vos motifs au locataire dans les 15 jours de la réception de son avis. Sinon, vous êtes réputé avoir consenti (art. 1871).

Refuser une cession et reprendre la main : l'option de la loi 31

Pour les avis de cession envoyés depuis le 21 février 2024, la loi 31 a ajouté l'article 1978.2 : le propriétaire peut refuser de consentir à la cession pour un motif autre qu'un motif sérieux. Le bail est alors résilié à la date de cession indiquée dans l'avis du locataire. Devant un avis de cession, vous avez donc trois réponses possibles :

1. Consentir : le nouveau locataire prend le bail, et l'ancien est libéré.
2. Refuser pour un motif sérieux, dans les 15 jours : le bail continue avec le locataire actuel.
3. Refuser pour un autre motif : le bail prend fin à la date de cession indiquée dans l'avis, et le logement vous revient.

Cette option vise la cession seulement, pas la sous-location.

Ce que vous pouvez facturer, et ce que le locataire ne peut pas vendre

Le propriétaire qui consent à une cession ou à une sous-location ne peut exiger que le remboursement des dépenses raisonnables qui en résultent (art. 1872).

Depuis le 21 février 2024, la loi 31 encadre aussi le locataire :

• il ne peut exiger aucune contrepartie pour céder son bail, ce qu'on appelait parfois « vendre son bail » (art. 1978.3);
• le sous-locateur ne peut demander un loyer plus élevé que celui qu'il paie, sauf le coût des services et des frais raisonnables pour ses propres meubles (art. 1978.4).

Ces deux manquements sont des infractions pénales en vertu de l'article 113 de la Loi sur le Tribunal administratif du logement, modifié par la loi 31.

La sous-location qui dure

Si le locataire sous-loue son logement depuis plus de 12 mois, vous pouvez lui envoyer un avis de non-reconduction du bail (art. 1944). Depuis la loi 31, il doit y répondre dans le mois; son silence vaut refus, et c'est alors à vous de vous adresser au Tribunal administratif du logement (TAL) pour mettre fin au bail (art. 1944.1 et 1947).

La sous-location prend fin au plus tard à la fin du bail principal. Le sous-locataire n'est toutefois pas tenu de quitter les lieux avant d'avoir reçu un avis de 10 jours (art. 1940).

Questions fréquentes

Combien de temps ai-je pour répondre à une demande de cession de bail?

Pour refuser pour un motif sérieux, vous devez donner vos motifs par écrit dans les 15 jours de la réception de l'avis. Sans réponse motivée, vous êtes réputé consentir.

Puis-je refuser une cession sans motif sérieux?

Oui, depuis le 21 février 2024, mais le bail est alors résilié à la date de cession indiquée dans l'avis du locataire. Vous ne pouvez pas à la fois refuser le nouveau locataire et garder l'ancien sans motif sérieux.

Puis-je facturer des frais pour une cession ou une sous-location?

Seulement le remboursement des dépenses raisonnables qui résultent de la cession ou de la sous-location (art. 1872).

Le locataire peut-il se faire payer pour céder son bail?

Non. Depuis le 21 février 2024, il ne peut exiger aucune contrepartie pour une cession (art. 1978.3), sous peine de poursuite pénale.

Le locataire qui sous-loue reste-t-il responsable du loyer?

Oui. En sous-location, le locataire reste lié envers vous (art. 1870). C'est la cession, pas la sous-location, qui le libère.