Déclarer vos revenus de location : T776, TP-128 et DPA

Deux formulaires : le T776 et le TP-128

Si vous détenez un plex en votre nom, vos loyers figurent dans vos deux déclarations de revenus :

• Au fédéral, le formulaire T776, État des loyers de biens immeubles, joint à la déclaration T1 : revenu brut à la ligne 12599, revenu net à la ligne 12600.
• Au Québec, le formulaire TP-128, Revenus et dépenses de location d'un bien immeuble, joint à la déclaration TP-1 (ligne 136). Revenu Québec exige un TP-128 (ou des états financiers) distinct pour chaque immeuble.

Copropriétaires

Des copropriétaires qui ne forment pas une société de personnes inscrivent chacun, à la ligne 12599 de leur T776, le revenu brut de l'immeuble entier, sans le diviser, puis leur part du revenu net avant rajustements (ligne 9369) au « montant 2 ». Chacun demande la DPA sur sa part et produit, au Québec, un TP-128 par immeuble. Une société de personnes a ses propres déclarations (T5013, TP-600).

Le 30 avril, pas le 15 juin

Pour l'année 2026, la déclaration et le paiement sont dus le vendredi 30 avril 2027. Le 15 juin 2027 ne vaut que si vous ou votre conjoint avez exploité une entreprise dans l'année, et le solde reste payable le 30 avril.

Or la location de logements donne en général un revenu de biens. Selon l'Agence du revenu du Canada (ARC), les services de base (chauffage, éclairage, stationnement, buanderie) n'en font pas une entreprise; le ménage, la sécurité ou les repas peuvent en faire une. Votre date limite est donc, en général, le 30 avril (Revenu Québec).

Aucun impôt n'est retenu sur les loyers. Si votre impôt net à payer dépasse 1 800 $ pour l'année et pour l'une des deux années précédentes, vous devez verser des acomptes provisionnels les 15 mars, 15 juin, 15 septembre et 15 décembre.

Dépense courante ou dépense en capital

Une dépense courante se déduit dans l'année. Une dépense en capital s'ajoute au coût de l'immeuble et se déduit peu à peu par l'amortissement. Pour Revenu Québec, la première remet ou maintient le bien dans l'état où il était à l'achat; la seconde l'acquiert, y ajoute ou l'améliore.

• Dépenses courantes : réparations et entretien (si vous les faites vous-même, les matériaux seulement, pas votre travail); taxes municipales et scolaires; assurances; chauffage, électricité et eau; intérêts sur l'argent emprunté pour l'immeuble; publicité; frais de comptabilité; aménagement paysager, sauf trottoirs, allées, stationnements et murs de soutènement.
• Dépenses en capital : le prix et les frais d'achat, dont les droits de mutation; les réparations nécessaires pour louer un vieil immeuble tout juste acheté; les électroménagers et meubles loués avec le logement; un ajout, comme un foyer ou un garage.
• Deux cas à part : les frais de financement hypothécaire se déduisent en parts égales sur 5 ans; les travaux d'accessibilité (rampe, salle de bain adaptée) sont déductibles immédiatement, formulaire TP-157 à conserver.

La DPA : amortir l'immeuble, pas le terrain

La déduction pour amortissement (DPA) étale le coût de l'immeuble sur plusieurs années. La plupart des immeubles acquis après 1987 sont dans la catégorie 1 : 4 % par année, calculé sur la fraction non amortie du coût en capital (FNACC). Les électroménagers et meubles loués avec le logement sont dans la catégorie 8 (20 %). Détails : guide TPW-130.G.

• Le terrain ne s'amortit pas : répartissez le prix d'après l'acte d'achat ou la proportion terrain-bâtiment du rôle d'évaluation.
• Une catégorie par immeuble dont le bâtiment a coûté 50 000 $ ou plus : la récupération ou la perte finale se calcule immeuble par immeuble.
• La règle de la demi-année : l'année de l'achat, la DPA porte en général sur la moitié des acquisitions nettes.
• Pas de perte : la DPA ne peut ni créer ni augmenter une perte de location; au Québec, elle est limitée au revenu net, avant DPA, de l'ensemble de vos immeubles. Elle est facultative : de zéro au maximum permis.
• À la vente : si le moindre du coût et du prix de vente dépasse la FNACC, l'écart (la récupération) s'ajoute au revenu de location de l'année, en plus du gain en capital imposable, s'il y a lieu.

L'incitatif à l'investissement accéléré écarte la règle de la demi-année et applique le taux à 1,5 fois les acquisitions nettes : la DPA de la première année triple. Ottawa a annoncé son rétablissement complet (Énoncé économique de l'automne 2024, budget de 2025), et le ministère des Finances du Québec le dit « entièrement rétabli » pour les biens admissibles acquis après 2024 et prêts à être mis en service avant 2030. La page de l'ARC n'était pas à jour en septembre 2026 : faites confirmer l'admissibilité par votre comptable.

Le TP-1086.R.23.12 : pour tous les propriétaires

Le formulaire TP-1086.R.23.12, Frais engagés pour réaliser des travaux sur un immeuble, ne vise pas que la construction. Toute personne ou société de personnes qui paie des travaux de rénovation, d'amélioration, d'entretien ou de réparation sur un immeuble ou un terrain au Québec qui lui procure un revenu doit le joindre à sa déclaration (TP-1, ou CO-17 pour une société par actions); le guide IN-100 le dit expressément pour l'immeuble locatif.

Pour chaque personne ou entreprise, inscrivez le nom, l'adresse, le numéro d'inscription à la TVQ (à défaut, le numéro d'entreprise ou le numéro d'assurance sociale) et le montant payé ou payable, taxes comprises. Vos employés, vous-même, les organismes publics et les distributeurs de gaz, d'électricité ou de télécommunications en sont exclus. Chaque entrepreneur omis peut coûter 200 $; celui qui ne vous fournit pas ses renseignements s'expose à 500 $. Demandez le numéro de TVQ en payant la facture.

Le T5018 fédéral, lui, ne vise que les entreprises qui tirent plus de la moitié de leur revenu de la construction, pas un propriétaire dont l'activité principale est la location.

Questions fréquentes

Ai-je jusqu'au 15 juin parce que j'ai des revenus de location?

Non, en général : la location donne un revenu de biens. Sans entreprise exploitée par vous ou votre conjoint, la date limite pour 2026 est le 30 avril 2027.

La taxe de bienvenue est-elle déductible?

Pas dans l'année : les droits de mutation s'ajoutent au coût de l'immeuble. Pour les estimer : calculer la taxe de bienvenue.

Puis-je déduire en une année le remplacement de toutes les fenêtres?

C'est possible : Revenu Québec le cite parmi les travaux qui rétablissent l'état initial. S'ils améliorent l'immeuble, c'est du capital.